L’hypothèque légale de la construction : l’arme de destruction massive à la disposition des sous-traitants.
Parmi les différentes alternatives offertes à un sous-traitant impayé ayant participé aux travaux et/ou fourni les matériaux pour les travaux d’un immeuble, la publication d’une hypothèque légale de la construction constitue une charge qui peut être lourde de conséquences pour le maître d’ouvrage.
En effet, le sous-traitant ayant publié son hypothèque peut, à sa discrétion, publier subséquemment un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et exercer sur cet immeuble l’un des recours suivants : Prise en paiement – La prise de possession à des fins d’administration – La vente par le créancier – La vente sous contrôle de la justice.
Les conséquences auxquelles le propriétaire est exposé ne se limitent pas au risque de voir le sous-traitant exercer un droit hypothécaire sur cet immeuble. Dans bien des cas, le propriétaire ayant obtenu du financement auprès d’un prêteur devra procéder à la radiation de cette hypothèque dans un court délai suivant sa publication, sans quoi il se trouvera en défaut en vertu du contrat de prêt hypothécaire. De plus, le prêteur peut retenir les versements du financement accordé dans le cadre d’un projet de construction tant que l’hypothèque n’aura pas été radiée. Les risques de retards dans les échéances des travaux, le report de la livraison du projet et le risque que d’autres sous-traitants soient impayés sont des conséquences qui peuvent survenir dans de tels cas.
Conseil pratique
Les sous-traitants n’ayant pas directement contracté avec le propriétaire devront préalablement à l’exécution de leurs travaux dénoncer par écrit leur contrat avec l’entrepreneur-général. Cette exigence trouve son essence dans le droit du propriétaire (maître d’ouvrage) de retenir des sommes sur les paiements à effectuer à son entrepreneur général pour se protéger contre d’éventuelles réclamations des sous-traitants impayés.
Dans le même ordre d’idée, le propriétaire diligent exigera de l’entrepreneur général que celui-ci lui fournisse progressivement les quittances de ses sous-traitants pour les paiements qui auront été effectués.
Cependant, il adviendra certaines situations où la vigilance du propriétaire ne suffira pas à prévenir la publication d’une hypothèque légale de la construction sur son immeuble. Certaines mesures de protection s’offrent ainsi au propriétaire. Celui-ci pourra notamment s’adresser à la cour afin de demander la substitution de l’hypothèque par une autre sûreté jugée suffisante.
À titre d’exemple, les tribunaux ont considéré comme étant des « sûretés suffisantes » un cautionnement, une lettre de garantie par une institution financière et le dépôt d’une somme en fidéicommis chez un notaire. Il est important de spécifier que la somme substituée doit non seulement garantir le paiement du capital de la créance, mais aussi les intérêts, les indemnités additionnelles pour une période de temps suffisante et les frais. Vous devez également prouver au tribunal que la publication de l’hypothèque vous occasionne un préjudice important.
En conclusion, l’hypothèque légale de la construction est l’outil indispensable pour un sous-traitant désireux de se protéger des risques d’être impayés par son débiteur et une charge lourde de conséquences pour le propriétaire de l’immeuble ainsi grevé de cette hypothèque.
Sous-traitant, entrepreneur général, propriétaire et/ou maître d’ouvrage d’un projet de construction n’hésitez pas à communiquer avec nous dans le besoin!
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