4 éléments importants à considérer afin de faire face à ce problème :
Votre locataire est constamment bruyant et dérange les autres locataires? Il change les serrures de son logement sans vous donner un double des clés? Il procède à des travaux non nécessaires au logement sans vous en demander l’autorisation? Il néglige votre logement au point où celui-ci devient insalubre? Les cas sont multiples où les locataires causent de vilains maux de tête aux propriétaires.
Partant de la prémisse voulant que les locataires puissent, en principe, rester dans le logement loué aussi longtemps qu’ils le souhaitent, quels sont donc les recours ou les solutions possibles pour le propriétaire aux prises avec un locataire problématique?
Voici quatre éléments importants à considérer afin de faire face à un tel locataire.
1. Aviser le locataire en temps opportun
Il est primordial pour le propriétaire, dès que ce dernier a connaissance de la problématique ou du défaut, de prendre immédiatement les mesures nécessaires afin de tenter d’y remédier. En effet, le propriétaire doit prendre les mesures nécessaires afin de s’assurer que chaque locataire ne brime pas la jouissance paisible des lieux aux autres locataires. Advenant le scénario où le propriétaire ferait fi de cette obligation, les autres locataires pourraient exiger du propriétaire une diminution du loyer et des dommages-intérêts. Ainsi, non seulement l’envoi d’un avis ou d’une mise en demeure limite les risques du propriétaire de se voir octroyer des dommages-intérêts, mais dans certains cas, l’envoi d’un tel avis pourrait dès lors régler la situation sans avoir à ouvrir un dossier à la Régie du logement.
2. Respecter les délais prescrits par la loi
En fonction de la problématique à laquelle fait face le propriétaire, il est possible que la loi prévoie certains délais ou certaines démarches impératives auxquels le propriétaire devra se soumettre.
Par exemple, avant d’avoir accès au logement, le locateur devra aviser le locataire de son intention de visiter les lieux. Sauf en cas d’urgence, un préavis de 24 heures est généralement reconnu comme étant raisonnable.
Autre exemple, advenant le cas où des travaux majeurs doivent être effectués dans le logement et que ces travaux ont pour incidence la relocalisation temporaire du locataire, le propriétaire doit aviser le locataire au moins dix jours avant la date prévue pour les travaux. Cependant, si l’évacuation du locataire est prévue pour plus de sept jours, le préavis doit être d’au moins trois mois. Si le locataire refuse de quitter les lieux ou ne répond pas au préavis, le propriétaire devra alors s’adresser à la Régie du logement dans un délai de 10 jours suivant le refus afin que le Régisseur statue sur l’opportunité d’évacuer le locataire.
Il s’agit là de deux exemples nécessitant un préavis, mais la loi en prévoit plusieurs autres. La reprise du logement à des fins d’habitation personnelle, la modification au bail, la situation où le logement redevient propre à l’usage, sont toutes des situations nécessitant l’envoi d’un avis devant être assorti d’un délai spécifique.
Il est donc important pour le propriétaire de bien cerner la problématique afin de respecter les exigences règlementaires.
3. Cas où un avocat n’est pas habileté à vous représenter devant la Régie
Règle générale, le propriétaire peut être représenté par un avocat devant la Régie du logement. Cependant, si la demande à la Régie du logement vise uniquement une réclamation monétaire de 15 000.00$ ou moins, un avocat ne pourra représenter le propriétaire lors de l’audience devant le Régisseur. Malgré tout, l’avocat est autorisé à aider le propriétaire à préparer son dossier, colliger la preuve et structurer son argumentaire afin que ce dernier arrive fin prêt pour plaider devant le Régisseur.
4. Cas où la Régie du logement n’est pas compétente
La Régie du logement est un tribunal administratif spécialisé en matière de bail résidentiel. La Régie du logement a donc compétence exclusive en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, lorsque le montant réclamé relativement au bail de logement ne dépasse pas 85 000.00$. Également, la régie à compétence exclusive lorsque la demande, peu importe le montant, a pour objet la reconduction du bail, la fixation du loyer, la reprise, la subdivision, le changement d’affectation ou l’agrandissement substantiel d’un logement ou un logement à loyer modique.
Autrement, comme le rappel la Cour d’appel, la Régie du logement n’a pas compétence pour statuer sur les recours extracontractuels entre locateurs et locataires. En d’autres termes, un recours entre le locateur et le locataire qui ne résulterait pas du bail résidentiel ne pourrait être entendu par le Régisseur. Advenant un tel scénario, le litige devrait plutôt être entendu par la Cour du Québec.
En cas de doute, la solution la plus prudente est sans doute de contacter un des avocats chez Force-Légal afin d’intenter, dès le départ, le recours approprié.
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