Parmi les étapes charnières d’un projet de construction, la fin des travaux est définitivement l’une de celles ayant les conséquences les plus importantes, mais la détermination de la fin des travaux n’est pas un exercice si évident.
En effet, la détermination du moment exact de la fin des travaux est fondamentale pour les architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs ou sous-entrepreneurs bénéficiant d’une hypothèque légale ou d’un droit à publier une telle hypothèque. Sur ce point, l’article 2727 C.c.Q. énonce que : « L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.»
À quel moment la fin des travaux survient-elle réellement? Le Code civil du Québec défini à son article 2110 la fin des travaux de la manière suivante : « Le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin des travaux; celle-ci a lieu lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine ». Cette définition du Code civil du Québec ne suffit pas à elle seule pour déterminer la fin des travaux. La jurisprudence a apporté des précisions et des critères d’analyse qui seront brièvement exposés ici.
Tout d’abord, il est acquis qu’il existe qu’une seule fin des travaux, et ce, peu importe le moment où le bénéficiaire de l’hypothèque légale a effectué ses travaux. Ainsi, un intervenant ayant publié une hypothèque légale au début des travaux aura un délai de conservation de son hypothèque plus long que celui ayant participé tardivement aux travaux.
Également, la jurisprudence apporte une distinction entre la situation où les travaux ont été prévus par contrat ou dans un devis et ceux qui ne l’ont pas été. Dans la première situation, l’inexécution de certains travaux ainsi prévus, même mineurs, repousse la fin des travaux. Toutefois, les travaux qui auraient été mal exécutés n’auront pas pour effet de repousser celle-ci. Il en est de même pour les correctifs devant être apportés aux travaux déjà effectués. Lorsque les travaux n’ont pas été contractuellement prévus au contrat ou dans un devis, la Cour d’appel du Québec a déterminé dans la décision Briqueteur Lucien Roy & Fils c. Construction Lucien Joly inc. que la fin des travaux survient lorsque la construction est prête pour l’usage auquel il est destiné, renvoyant ainsi à la définition de l’article 2110 C.c.Q.
Parmi les autres éléments à considérer, l’abandon des travaux amène la fin des travaux et il appartient à celui qui l’invoque de prouver qu’il y a effectivement abandon des travaux. De plus, dans tous les cas, la détermination de la fin des travaux demeure une question de faits qui devra être démontrée par le bénéficiaire de l’hypothèque légale qui désire s’en prévaloir.
Pour conclure, il est primordial pour un intervenant bénéficiant d’une hypothèque légale ou d’un droit à publier une telle hypothèque de bien connaître le moment exact de la fin des travaux au risque d’être privé des droits et privilèges qui s’y rattachent.
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Un article écrit par Me Pouliot-Bélair. Crédit photo : Photo par Scott Blake à Unsplash
